餐飲業(yè)場地租賃現(xiàn)狀分析

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03  租期正在縮短   對未來持續(xù)穩(wěn)定性的信心不足？  

另一個關于餐飲業(yè)場地租賃的謠言是：由于餐廳建設和維護成本較高，他們租賃的時間比零售業(yè)要長得多。

近兩年商業(yè)開場難，在租金條件讓步的同時，很多購物中心傾向于壓低簽約年限（最多三年，甚至更短），或者簽n+n（比如2+1，3+2）的合同，以縮短租賃調整周期，以爭取更大的運營主動權。

然而，大的像麥當勞、肯德基這樣的國際品牌連鎖餐飲和國內知名的餐飲品牌尤其正餐品牌依然對簽約年限有著較高的要求。

而在歐美國家，在餐飲經營者會按慣例去爭取15年，20年甚至25年的長期租賃合同。雖然許多業(yè)主愿意提供這樣的合同，但前提是業(yè)主必需相信餐廳有足夠的發(fā)展預見性和靈活性，在租期內能夠滿足不斷變化的消費需求。

雖然有地區(qū)和餐飲類型的差異，但基本上全球范圍內餐飲服務的平均租賃期限都變得越來越短。

對業(yè)主和租戶而言，租期的縮短似乎對彼此都好  。這使得業(yè)主有機會讓新潮的、具有全新理念的運營商取代表現(xiàn)不佳或“過時”的商戶，而運營商也避免簽訂長期租賃協(xié)議。  

當前零售性質和模式不斷變化，15-20年后其主導形式和類型都不確定，因此避免簽訂長期租賃就成了一個特別重要的考慮因素。

短期租賃也有一些缺點  （在中國及一些亞洲市場尤為明顯）：

會導致餐廳的內部設計、裝修投入和內部建設的質量越來越差；會導致房東有機會對經營良好、會延長租期的餐廳“獅子大開口”。這會無意中影響餐飲經營者的利潤，并縮短餐廳的使用壽命  。

 04  租戶組合管理：創(chuàng)建合適的當?shù)�、國內和國際連鎖商鋪組合  

這些變化無疑對招商團隊的要求變得更高了。

“要錢還是要臉”，幾乎所有的業(yè)主都是兩者都要，這就需要招商團隊具有更高超的組合管理思維，在品牌調性和租金收益之間尋找平衡。

換句話說，租賃團隊面臨的挑戰(zhàn)是：

要隨時了解最新的美食趨勢，找到合適的租戶并對它們進行適當?shù)慕M合，安置在中心合適的區(qū)域——讓客戶滿足，讓租戶滿意，最終將租金推動到合適的水平。

當然，這是最理想狀態(tài)的愿景。

租賃團隊面臨的另一個關鍵挑戰(zhàn)是創(chuàng)建合適的當?shù)�、國內和國際連鎖商鋪組合，并確保這些組合與顧客和商業(yè)區(qū)域相配  。

一位業(yè)主談論道：“要有很棒的餐飲從業(yè)者，才能有美妙的美食體驗。”對于業(yè)主來說這是一個關于平衡的問題，并且像傳統(tǒng)零售業(yè)一樣要確保餐飲企業(yè)的數(shù)量和種類都能夠滿足客戶的需求。

垂涎于客流和銷售業(yè)績，每個購物中心都對“叫好又叫座”的網紅級店鋪孜孜以求。

就像中國的購物中心當下都對喜茶抱有幻想，就像前些年對外婆家、綠茶的癡迷，現(xiàn)在在美國每個業(yè)主都想要其購物中心擁有芝樂坊（CheesecakeFactory）和/或昔客堡（Shake Shack）的店鋪。

正如Bloomin'Brands的首席開發(fā)總監(jiān)Suk Singh所評論的那樣，“沒有其他的運營商能做到芝士蛋糕廠的業(yè)務量。芝士蛋糕廠提供的菜單真的是種類齊全而且細化多樣。雖然價格比顧客慣常的消費要高，但它的菜量非常大而且品質非常好。因此食客們一般會覺物有所值�！�

與此同時，美國許多傳統(tǒng)的國內連鎖店開始疲軟，店內缺乏現(xiàn)代食客渴望的高端裝飾、令人興奮的東西和娛樂項目。

這種傳統(tǒng)餐飲品牌的衰敗之氣幾乎是全球同步的，因為這一屆消費者似乎來自于不同的星球。

最重要的是，購物中心需要考慮80后到00后的品味，這些顧客正在尋找具有全新理念和優(yōu)質服務的本土的以及正宗的餐廳  。

在中國，隨著旅游活動的增加（尤其是去日本和韓國），消費者變得更加愿意嘗試、接納新的食物，并且對各地的特色美食更加熟悉。因此位于購物中心高層的餐廳種類急劇增加。

與此同時，越來越多的主流連鎖餐廳移入地下樓層，而不是像過去幾年那樣做為購物中心的主要人氣商鋪而占據(jù)優(yōu)越位置。

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本文轉載自：商業(yè)與地產

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