餐飲業(yè)場(chǎng)地租賃現(xiàn)狀分析

最近幾年，零售客流下降、業(yè)績(jī)下滑，而餐飲業(yè)“乘虛而入”，甚至與零售、休閑娛樂(lè)服務(wù)配套三分天下。

一直以來(lái)，我們普遍認(rèn)為，餐飲服務(wù)業(yè)的租金水平通常低于零售業(yè)。

但現(xiàn)實(shí)情況則變得越來(lái)越復(fù)雜，尤其是最近幾年，零售客流下降、業(yè)績(jī)下滑，而餐飲業(yè)“乘虛而入”，甚至與零售、休閑娛樂(lè)服務(wù)配套三分天下。

在某些地區(qū)和某些類(lèi)型的購(gòu)物中心肯定會(huì)出現(xiàn)這種情況，而這也取決于餐飲服務(wù)商的類(lèi)型。然而，從近兩年的實(shí)踐，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者發(fā)現(xiàn)并認(rèn)同（并且有證據(jù)證明）的是：

 01   餐飲服務(wù)業(yè)與傳統(tǒng)零售業(yè)之間的“租金差距”正在縮小  

毋庸置疑，傳統(tǒng)零售業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不景氣在一定程度上造成了租金水平的下滑，尤其是一些以純抽為合作條件的主力店租戶(hù)。

比如快時(shí)尚品牌，通常占據(jù)較大的租賃面積，甚至是商場(chǎng)較優(yōu)質(zhì)的位置，給出的5-10%的抽成實(shí)際折合租金才2-3元/㎡，嚴(yán)重拉低了同樓層租金水平。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去兩年快時(shí)尚似乎不再是香餑餑，大量成熟期的購(gòu)物中心絞盡腦汁想請(qǐng)他們出去，甚至不惜違約賠付。

當(dāng)然，零售和餐飲租金差距的縮小，更重要的是餐飲業(yè)態(tài)的供需關(guān)系、經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力所致。

與傳統(tǒng)零售業(yè)一樣，餐飲服務(wù)業(yè)的租金水平主要受供需關(guān)系影響  。

例如，在中國(guó)大陸，大量購(gòu)物中心同期供應(yīng)，有多個(gè)地點(diǎn)可供一家餐廳挑選，品牌方議價(jià)能力高，租金相對(duì)較低。相反，香港地區(qū)的土地供應(yīng)十分緊張，因此租金也要得非常高。

但是，即使市場(chǎng)供應(yīng)很大，小范圍的租金也會(huì)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈而升高。地理位置優(yōu)越、明顯、合租商鋪優(yōu)秀、交易特征突出的購(gòu)物中心業(yè)主就可以從餐飲業(yè)的租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)中獲得較大利益。

客流量越大銷(xiāo)售額越高的購(gòu)物中心，餐飲品牌趨之如鶩，對(duì)于有形象效應(yīng)的黃金位置想盡辦法也要拿下，50-80㎡的面積甚至租到100元/㎡/天也不在話下，二線城市租到50元/㎡/天的租金咬咬牙也敢拿，這已經(jīng)接近或突破租金承受的極限了。但這種競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)疑提高了購(gòu)物中心餐飲的租金水平。

圖片來(lái)源 / 站酷

當(dāng)然，并不是所有餐飲都能夠支付如此高的租金水平，租金水平也受到餐飲類(lèi)型影響。

在全球各地，“快速休閑”餐飲——不論是食品類(lèi)型受歡迎的還是擴(kuò)張最快的企業(yè)——都有會(huì)使租金水平升高的趨向  。

通常，快速休閑餐廳的高翻臺(tái)率可以轉(zhuǎn)化為其支付較高租金的能力，而低翻臺(tái)率的如中餐正餐是無(wú)論如何也無(wú)法付出等同快餐的租金水平。

這是因?yàn)轭櫩瓦M(jìn)出速度快，并且在高利潤(rùn)的項(xiàng)目上消費(fèi)——壽司就是一個(gè)很好的例子。這對(duì)于試圖通過(guò)比例較高的“低租金交易”來(lái)彌補(bǔ)部分租金收入損失的業(yè)主來(lái)說(shuō)是有積極作用的。

許多亞洲國(guó)家的報(bào)告稱(chēng)，一些餐飲類(lèi)別與傳統(tǒng)零售店的租金差距大幅縮小就是因?yàn)檫@一趨勢(shì)。

 02   抽成商戶(hù)越來(lái)越多  管理的煩惱與生俱來(lái)  

在一些購(gòu)物中心，按抽成租金或者兩者取高模式計(jì)算的話，已經(jīng)可以將餐飲租金提高到傳統(tǒng)零售業(yè)的水平  。

這種租賃方式不適用于一些較小的社區(qū)中心，因?yàn)槟抢锏淖鈶?hù)只是支付場(chǎng)地租賃費(fèi)用。在較大的目的地性質(zhì)購(gòu)物中心，餐廳常常支付很高的租金（雖然零售商可能支付更多的基本租金）。如果這些餐廳經(jīng)營(yíng)成功，業(yè)主就可以獲得更高的基于銷(xiāo)售額的抽成租金，從而使餐飲與零售租金相差無(wú)幾。

當(dāng)然，購(gòu)物中心的頭疼之處還有一個(gè)，餐飲銷(xiāo)售額的虛報(bào)瞞報(bào)問(wèn)題。

這在本地連鎖或獨(dú)立品牌中頗為突出，全國(guó)連鎖或國(guó)際連鎖品牌會(huì)好很多。這就使得銷(xiāo)售數(shù)據(jù)采集的軟件程序在過(guò)去幾年得到了購(gòu)物中心的普遍歡迎，當(dāng)然更重要的還在于管理和罰則的強(qiáng)硬和誠(chéng)信的建立。

然而，在銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)和監(jiān)管時(shí)，經(jīng)常會(huì)被忽略的一個(gè)邏輯就是：與零售不同，餐飲業(yè)的銷(xiāo)量會(huì)有一個(gè)天然的天花板的  。

對(duì)零售業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售商品幾乎是沒(méi)有限制的——其唯一限制是庫(kù)存是否充足。而餐飲業(yè)的銷(xiāo)量則受餐廳本身的容納能力和其實(shí)際供應(yīng)能力（雖然外賣(mài)可能會(huì)使銷(xiāo)售大幅增加）的限制。

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本文轉(zhuǎn)載自：商業(yè)與地產(chǎn)

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