餐飲店面的租賃要點

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店面的選擇往往直接決定著開店的成敗。作為立足之本，尋找一個好的店面并讓其長期得到保障，不可麻痹大意。

   一、摸清地產行情

   在租賃店面之前，必不可少的就是要摸清房地產的狀況和價格，這直接關系到能否用最少的投資買到最好的店面。

   比如2008年，國際金融危機來臨時，房地產業(yè)首當其沖，國房景氣指數在幾年以來首次跌破100點，下跌到99.68點，其他各項景氣指標也在加速下滑。由于已建產業(yè)的銷售速度在減緩，已影響到房地產開發(fā)商的下一步開發(fā)投入。為此，眾多的房地產商和部分經營者為了收回成本，開始以較低的價格出售或者轉讓店面房，其中也不乏好的地段。同時，中央和地方也出臺了一系列促進房地產交易的優(yōu)惠政策�？梢哉f，在尋找店面這一層次，餐館的準老板們迎來了一個春天。

   二、租賃店面

 

   租賃店面需要慎重考慮，稍有疏忽就可能使餐館蒙受損失。這中間最重要的就是要簽訂房屋租賃合同，是餐館的經營得到保障。在簽訂房屋租賃合同時，有些問題必須慎重考慮。

   1.手續(xù)必須齊全

 

   經營者最好直接與房屋產權的所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產權的所有者洽談租賃事宜時，要查驗房產證及相關的法律文件，并查看其手續(xù)是否齊全，以避免日后不必要的麻煩。如果是轉租或是接手現成的餐館，要向其索取原承租人與房屋產權所有者的租賃合同，查驗原合同的有效期限以及其他關于轉租的約定，并向房屋產權所有者咨詢確認，同時還要查驗原承租人的營業(yè)執(zhí)照，都查驗無誤后再決定。必要時向房產管理部門查詢有關文件，并經公證備案，以防上當受騙。

   2.明確維修責任

 

   出租、承租雙方必須對建筑物和建筑物內的附屬設施的維修責任予以明確，一般在合理期限內由出租方負責維修或負擔維修費用。如因維修影響餐館經營的，應相應減少租金或延長租期。因承租方責任進行維修的，由承租方負責維修并承擔維修費用。

   3.合同起止期限

 

  合同的起止日期一般由出租方確定，由于租賃合同已經簽訂一般不再變動，所以經營者可以根據房租的高低，與出租方洽談租賃期限。如房租在高峰時，要簽短一些；低谷時，應盡量多簽，如5年以上或者更長。在租賃期滿后，承租方有優(yōu)先續(xù)租權。

   4.房租的支付方式

   

   明確租金時有可能涉及附加面積和附屬設施等內容，必須編制清單，注明完好程度，以作為租賃合同的附件。最理想的是先支付一個月的租金并繳納一個月的押金，以后按月支付租金。租賃期限屆滿時如不續(xù)租，由出租方退還押金或最后一個月不再支付租金。另外，也可以考慮按季支付或半年支付一次租金。最好不要按年支付租金，因為這種方式資金的占用非常大。

   5.店面的面積

   

   出租、承租雙方首先要統(tǒng)一面積的計算標準，一般應以使用面積為準，因為只有使用面積才是真正用于經營的面積。如果出租方出具的是建筑面積證明，要折算為使用面積。面積要進行實地測量，重新計算后繪出草圖，雙方簽字確認。店面的附加面積要由出租方出具有關的法律文件予以確定。

   6.周邊的公共設施

 

   經營者在租賃店面房屋時，要檢驗建筑物的公共設施，特別是檢驗水、電、暖氣、燃氣和排水設施等是否滿足經營的需要，確認公共設施供應的計量表位、容量、收費標準、繳費方法、管理和維修，以保證餐館具備經營的基本條件。

   7.其他條款

   合同中對違約行為要作出規(guī)定。在合同運行過程中，如經營者違約，出租者有權中止合同；如出租者違約，經營者可通過仲裁或起訴要求賠償損失。有關事項一定后，依照《中華人民共和國合同法》簽訂房屋租賃合同。

   三、購買轉手店面

   

   餐館易主轉租是常事，畢竟這是個容易上手的行業(yè)，加上利潤大，后來者大有人在。接手一家生意不佳的餐館，比“從無到有”的投資既經濟實惠，又可吸取前人失敗的教訓。但從經營角度看，要面對重新招攬舊店失去的顧客的問題。新店在感召力上會出現一點難度，那就是這些顧客的心中存有原先舊店的陰影，表現在對口味、服務的品質均較挑剔。所以做評估時，如果缺乏正確的思考，只聽一些不負責任的人口吐蓮花，那么，迅速采取的任何行動都會顯得倉促盲目。

   錢投出去容易得很，但經營還是須慎重，做好各項評估才是關鍵。例如，硬件上的規(guī)劃如何，廚房的作業(yè)流程是否流暢，整體色調的搭配、燈管的配置是否合理，經營管理方面是否樣樣能達到“合理化”的要求。在購買轉手餐館的過程中，要綜合考慮各個方面的因素，并應盡量了解對方的情況。在轉讓購買的過程中應注意以下幾個方面：

   1.了解原來業(yè)主的出售原因

   

   要盡量做到對業(yè)主深入了解，不但可以直接向業(yè)主進行詢問，還可以從側面打聽，而且往往后者可以得到更準確的信息。例如可以在購買前以食客的身份到餐館進行實地考察，重點對其服務質量進行觀察，并可借機向就餐的其他客人打聽該店的服務態(tài)度、經營狀況、經營食品的風味和特色。此外還可以向餐館的員工打聽業(yè)主的管理能力、對員工的親切度，了解一些財務信息、營業(yè)額等。

 

   此外，還必須留意各項注意事項，以避免日后的麻煩。如是否因該店的老板們不和而要將店鋪易手；該地點是否不適宜開餐飲店，或是否交通不便；該地點或該樓宇是否符合規(guī)格，比如衛(wèi)生及防火設施，是否齊全，是否符合環(huán)境保護規(guī)定，治安是否有問題等。

   2.談價格

 

   在與買主談價格時，賣方一定是通過原始的投資金額和投入的精力對餐館的價值進行估算。由于賣方此時往往希望連本帶利都收回，所以剛開始的時候賣方報價一般都偏高，有一定的降價余地，而此時作為買方可以指出，原始的投資金額可能會對售價有一定影響，但二者之間根本沒有直接聯系。餐館的價值主要由其效益潛力決定，即看該餐館的地理位置是否優(yōu)越，是否有口皆碑，是否有一定數量的�？�。買方還可以以承擔經營風險、花費時間精力、影響資金周轉及將來的利潤的不可預見性來壓低價格，盡量減少自己的投資。

   3.擬定銷售協(xié)議

   與賣方在價格方面達成一致后，接下來的工作就是要坐下來進行商談。當雙方經過商談后都滿足自己的利益時，便開始擬定銷售協(xié)議。銷售協(xié)議不僅要說明買賣雙方的義務和責任，還應規(guī)定違約行為的處理方法，標準的銷售協(xié)議還規(guī)定雙方的爭議應由仲裁機構解決。

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本文轉載自互聯網

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