在商場開餐廳，到底如何根據位置算租金成本？

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租戶組合對租金邊際價格的影響  

根據浙江大學房地產研究中心研究報告對長三角和珠三角上海、杭州、深圳6個大型購物中心所選取的樣本調查分析的結果。

主力店的規(guī)模均值為9256.50，租金均價63.17元/月/ ；

次主力店的規(guī)模均值為779.81，租金均價為109.02元/月/；

普通商鋪的規(guī)模均值為96.70，租金均價為164.93元/月/ 。 

主力店  

主力店能夠對購物中心產生積極的外部效應，這是業(yè)界一個基本的觀點。事實上，主力店往往通過自己的產品和品牌，吸引各種目的性消費，從而產生很強的外部客流的集聚效應。因此，商鋪位置對于主力店本身不是最重要的，但對租金價格具有很強的砍價能力。

所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過程中，與其進行租金價格的博弈，不如進行其商鋪位置的博弈。在選擇主力店商鋪位置中，應注意：

1.主力店的位置應盡量布置于購物中心的深處或高樓層處，而不是顧客易于到達的出入口附近；

2.主力店周圍應盡量被普通商鋪盡量包裹，其位置及開口的選擇要達到足以給普通商鋪貢獻充分客流的目的；

3.在動線設計和環(huán)境設計中，強化主力店對普通商鋪客流供應的方向性引導。

次主力店也具有很強的客流積聚效應  

按目前我國內地購物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例，特色餐飲（包括麥當勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，休閑娛樂健身為11.8%，其他為17,1%。

不像主力店，次主力店的位置和布局對其租金標準水平將產生重要影響。這些影響在于：

距一樓層數和靠近主出入口對租金影響顯著；

同類零售聚集效應在次主力店中反應敏感，也就是說同類業(yè)態(tài)的次主力店在布局上的聚集，能增加比較性消費機會的增加，使各商家?guī)�來更多的銷售額。這種聚集效應可以產生該類商鋪5-10%的租金邊際效益。

普通商鋪  

在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購物中心租金的主要貢獻者。在這里，借助浙江大學房地產研究中心研究報告的數據，對零售類型、商鋪位置對租金標準的影響狀況作一個展示。

表5：零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數分析  

從上述數據，形成以下結論：

對于普通商鋪來說，商鋪的位置比零售類型對租金的影響更大。

對于商鋪的位置來說，樓層位置的影響是最大的，其次影響的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、臨街與靠近出入口，對租金的影響相差不大。

在零售類型中，女裝、男裝、飾品、專業(yè)店、禮品工藝品、個人服務、皮鞋皮具可以支付較高的租金溢價。

當然，浙江大學房地產研究中心這份報告有一個重要缺陷，是忽視了商品貨單價水平作為一個重要的決定性因素對租金的影響。

實際上，在購物中心中，貨單價較高的零售類型往往具有支付較高租金溢價的能力，而相反，只有貨單價較低的零售類型才能給購物中心貢獻客流。

至于諸如家居這種既不貢獻現(xiàn)金流也不貢獻客流的零售類型，則只能起到為購物中心豐富業(yè)態(tài)業(yè)種的補充作用。

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租金系數  

根據商鋪的易達性、可見性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結合商戶業(yè)態(tài)和目標品牌強勢程度等商戶屬性，我們給每個商鋪制定了租金系數。租金系數的制定原則為：

以平均租金標準的商鋪為基礎標準，定其系數為“1”；

位置：與主動線、主出入口、主要交通樞紐、中庭、客流型主力店的距離越近，租金系數越高；

樓層：樓層垂直上升而客流遞減，租金系數隨樓層上升遞減；

面積：面積越小，租金系數越高；

面寬：面寬縱深比越大，租金系數越高；

業(yè)態(tài)：相鄰位置的不同業(yè)態(tài)商戶，根據業(yè)態(tài)市場租金參考進行租金系數調整；

商戶勢力：越強的品牌擁有越強勢的價格談判實力，制定商鋪租金系數參考了預計目標品牌可能會接受的租金價格。

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租金預測  

表6：租金預測表  

1.租金價格按照商鋪的租金系數結合目標商戶的承受高限預測；

2.各業(yè)態(tài)平均營業(yè)坪效參考成熟商業(yè)項目平均水平；

3.平均提成率根據目標品牌可能接受的提成率計算，不執(zhí)行提成租金的參照商戶正常狀態(tài)的租金/營業(yè)額比率計算。

運營能力是對租金形成的持續(xù)保障  

1.實現(xiàn)單位面積租金坪效和營業(yè)坪效是項目盈利能力建設的著眼點。

2.在確保滿鋪營業(yè)的情況下，最大程度地實現(xiàn)單位面積的租金坪效是實現(xiàn)租金收入的根本保證。

3.而要實現(xiàn)較高的單位面積租金坪效，必須以實現(xiàn)最大程度的單位面積營業(yè)坪效為商業(yè)項目運營的核心目標。

4.為了最大程度地實現(xiàn)單位面積租金坪效和營業(yè)坪效，在客單價既定的條件下，商品和服務走量的實現(xiàn)是項目贏利能力的根本保證。

為此，必須著力于以下關鍵工作：  

1.狠抓客流，包括積極放大客流量，合理導向客流流向，控制客流流速，實現(xiàn)較好客流的均衡度。

2.積極采取措施，增加顧客的提袋率。

3.在提升運營能力方面，為實現(xiàn)較高的營業(yè)坪效，產品優(yōu)化、服務升級和有效的市場推廣是三個重要法寶。

4.市場推廣的目標是放大客流流量和增加顧客的提袋率。廣告、促銷、大型活動以及會員服務都是為完成這兩個任務的服務體系。

5.產品優(yōu)化和服務升級的目標，就是在合理導向客流流向、控制客流流速、實現(xiàn)較好的客流均衡度這三個方面發(fā)揮積極的作用。

各位，租金與成本，還有怎么選商場的店鋪，大家看懂了嗎？

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本文轉載自：餐謀長聊餐飲

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